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Projektgesellschaft Salzgitter-Watenstedt GmbH (PSW)

ein Kooperationsunternehmen der Stadt Salzgitter und der Salzgitter AG

Über uns

Die Projektgesellschaft Salzgitter-Watenstedt GmbH (PSW) wurde ursprünglich als Industriepark Salzgitter-Watenstedt Entwicklungs-GmbH (ISWE) am 14. Februar 2013 als Kooperationsunternehmen der Stadt Salzgitter und der Salzgitter AG gegründet. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt 100.000 €. Die Stadt Salzgitter ist mit 51 % (51.000 €) und die SZAG mit 49 % (49.000 €) an der Gesellschaft beteiligt.

Gegenstand des Unternehmens ist es, auf Grundlage der Bauleitplanung der Stadt Salzgitter den bisherigen Stadtteil Salzgitter-Watenstedt zu einem reinen Gewerbegebiet zu entwickeln, die dort noch bestehenden Wohnnutzungen aufzuheben, Grundstücke zu erwerben und Gewerbe- und Industriegeländeflächen mit entsprechender Infrastruktur zu schaffen und zu vermarkten.

Ziel ist es, ein hochwertiges Gewerbegebiet zu schaffen. Es sollen sämtliche Flächen privater Wohneigentümer im Stadtteil Salzgitter-Watenstedt angekauft werden. Darüber hinaus wird mit dem umfassenden städtebaulichen Entwicklungsprojekt auch die Lösung sozialer Probleme im betroffenen Stadtteil durch eine sozialverträgliche Umsiedlung der Einwohner angestrebt. Des Weiteren soll die Verbesserung der sozialen und wirtschaftlichen Struktur des Stadtteils Salzgitter-Watenstedt, insbesondere durch die Auflösung der ungünstigen städtebaulichen und immissionsschutzrechtlichen Rahmenbedingungen und die Förderung der Wirtschaft durch Ansiedlung von Gewerbebetrieben begünstigt werden. Die Gesellschaft ist zu allen Geschäften und Maßnahmen berechtigt, die geeignet sind, diesen Gegenstand des Unternehmens zu fördern.

Unser Ziel

Der Stadtteil Salzgitter-Watenstedt ist durch ungünstige städtebauliche und immissionsschutzrechtliche Rahmenbedingungen geprägt, die sich aus der unmittelbaren Nachbarschaft zu den großen industriellen Standorten Salzgitter Flachstahl GmbH, der MAN Truck & Bus SE und ALSTOM Transport Deutschland GmbH sowie dem Industriepark „Watenstedt-Ost“ ergeben. Diese besonderen Umfeldbedingungen haben die Wohnsituation seit Bestehen der (Schwer-) Industrie beeinträchtigt und in der Folge zu teilweise wenig attraktiven baulichen Entwicklungen und sozialen Problemen geführt.
Zur Lösung dieses Konflikts hat die Stadt Salzgitter deshalb eine Überplanung des Gebietes und eine rechtskraftfähige Ausweisung als Gewerbegebiet vorgenommen.

Ziel ist zunächst die Beseitigung des städtebaulichen Missstandes. Zu diesem Zweck erwirbt die PSW zunächst die (Wohn-) Grundstücke von den privaten Grundstückseigentümern in Watenstedt und bietet diesen damit die Möglichkeit, ihre aufgrund des festgesetzten Bebauungsplans nur eingeschränkt nutzbaren Wohnimmobilien zu veräußern.

Es werden sowohl telefonische als auch örtliche (nach Vereinbarung) Sprechzeiten für die Eigentümer der privaten Grundstücke in Salzgitter-Watenstedt angeboten. Der Eigenbetrieb Grundstücksentwicklung der Stadt Salzgitter unterstützt die PSW u.a. bei den Verkaufsgesprächen und bei der Durchführung der Kaufverträge. Mit über 50 der 68 angeschriebenen Eigentümer wurde Kontakt aufgenommen. Daraus resultierte eine Beauftragung bzw. Aktualisierung von mehr als 25 Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss. Auf Basis der ermittelten Werte durch den Gutachterausschuss wurden interessierten Grundstückseigentümern Kaufangebote unterbreitet. Bis zum Stichtag 31.12.2022 konnten nunmehr 22 Kaufverträge beurkundet werden. Davon wurde eine Beurkundung im Rahmen der Flurstücksbereinigung mit der Stadt Salzgitter vorgenommen. Im Jahr 2023 sind je nach Finanzlage weitere Grundstücksankäufe vorgesehen. Es finden derzeit bereits Verhandlungen mit weiteren Verkaufsinteressenten statt.

Als Grundstückseigentümer ist die Gesellschaft auch für die Sicherung der angekauften Grundstücke verantwortlich. Die PSW bedient sich nach wie vor eines ortsansässigen Hausmeisterservice. Dieser kümmert sich sowohl in den Wintermonaten um den anfallenden Winterdienst als auch im weiteren Verlauf um die Erhaltung der Verkehrssicherheit der baulichen Anlagen. Da die Verkehrssicherheit durch den Baumbestand auf den der PSW gehörenden Grundstücken nicht sichergestellt war musste sich eines weiteren externen Dienstleisters bedient werden. Der Kommunale Ordnungsdienst (KOD) führt nach seinen Möglichkeiten Kontrollfahrten/-gänge im Stadtteil Watenstedt durch.

FAQ (Häufige Fragen)

Was ist das Ziel der Maßnahme?

Ziel ist es zunächst, den städtebaulichen Missstand im Stadtteil Salzgitter-Watenstedt zu beseitigen und den Grundstückseigentümern vor Ort die Möglichkeit zu bieten, ihre aufgrund des festgesetzten Bebauungsplans nur eingeschränkt nutzbare Wohnimmobilie an die Stadt Salzgitter zu veräußern.

Hierbei wird sich an den Zielsetzungen der Bewohner-/innen des Stadtteils Salzgitter-Watenstedt orientiert. Allgemeine Zielsetzungen sind Sicherheit, Zeit, Flexibilität und Entschädigung. Dabei sind bei den Wohnungseigentümern sehr unterschiedliche Ausgangssituationen und Geschichten zu berücksichtigen.
So möchten nicht tief verwurzelte Bewohner-/innen den Ort möglichst schnell verlassen. Ihre Ziele sind Schnelligkeit, maximaler Ertrag und möglichst unbürokratische Abwicklung des Verkaufs. Junge Familien können sich vorstellen, den Ort in den nächsten Jahren sorgsam geplant zu verlassen. Ihnen kommt es auf Sicherheit, Zeit und Geld sowie Planbarkeit an. Tiefverwurzelte und meist ältere Bewohner-/innen möchten den Ort selbstbestimmt verlassen wollen. Ihre Ziele sind selbstbestimmt und ohne Druck entscheiden zu können und dabei auch ihr „Erbe mitnehmen“ zu können.

Ziel der Maßnahme ist es weiterhin, ein hochwertiges Gewerbegebiet zu schaffen, die ungünstigen städtebaulichen und immissionsschutzrechtlichen Rahmenbedingungen abzulösen und Gewerbebetriebe anzusiedeln.

Wie sieht der Zeitplan für die Durchführung aus?

Der Umwandlungsprozess vom Projekt „SZ-Watenstedt“ wird kurzfristig nicht zu schaffen sein, sondern eine Zeitspanne von mindestens 10 – 15 Jahre in Anspruch nehmen. Das Ankaufsprogramm ist zunächst bis zum Jahr 2031 vorgesehen.

Nach und ggf. auch während der Ankaufsphase werden die Abbrucharbeiten einschließlich des Rückbaus der Infrastruktur vorgenommen. Hinsichtlich der Verkehrssicherheit und evtl. erforderlicher Gebäudeabbrüche sind die meisten Hausanschlüsse (Strom, Wasser und Gas) vom Leitungsnetz der WEVG / avacon getrennt worden. Ein Neubau der Infrastruktur wird folgen. Die Erstellung eines Strukturkonzepts ist beauftragt und derzit in Arbeit.

Abschließend wird die Vermarktungsphase beginnen. Geprüft wird derzeit, ob in Einzelfällen eine vorzeitige Vermarktung möglich ist.

Wer entscheidet über den Gebäudewert?

Der Gebäude- bzw. Grundstückswert wird mit Hilfe eines Gutachters des Gutachterausschusses Braunschweig-Wolfsburg ermittelt. Anschließend werden mit den einzelnen Eigentümern individuelle Verkaufsverhandlungen auf Basis der Werte dieses Gutachtens geführt, welche den individuellen Verkaufs- bzw. Kaufpreis als Ergebnis aufweisen werden. Der vom Gutachterausschuss ermittelte Verkehrswert ist dann der Kaufpreis.

Kaufangebote auf Basis des Verkehrswertgutachtens werden befristet unterbreitet. Sollte das Verkehrswertgutachten (ab Bewertungsstichtag) älter als ein Jahr sein, ist dieses Gutachten vom Gutachterausschuss zu aktualisieren.

Was passiert, wenn ich nicht verkaufen möchte?

Kein Eigentümer obliegt dem Zwang, seine Immobile veräußern zu müssen. Das Projekt soll als Chance der Verbesserung der eigenen Wohnsituation wahrgenommen werden.

Es ist dabei zu beachten, dass der vorhandenen Wohnnutzung ein erweiterter Bestandsschutz zugesprochen wird, jedoch sind Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen der vorhandenen Wohngebäude zwar möglich, zusätzliche Wohnungen dürfen dadurch allerdings nicht entstehen. Neue Wohnungen oder Wohngebäude, die nicht für betriebsbedingtes Wohnen bestimmt sind, sind nicht zulässig. Die vorhandene Wohnnutzung genießt nur Bestandsschutz.

Die Stadt Salzgitter hat, um eine städtebauliche Fehlentwicklung und einen vorherrschenden Nutzungskonflikt zwischen Gewerbe und Wohnen zu verhindern, eine Satzung über das Besondere Vorkaufsrecht gemäß § 25 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für Flächen der gesamten Ortslage in Salzgitter-Watenstedt erlassen.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass nach den langjährigen Befragungen und Ermittlungen bei den Eigentümern alle Immobilien angekauft werden können.